분양가 상한제 폐지되면 아파트 가격 어떻게 변할까?

분양가 상한제가 완화되면서 분양 가격이 더 인상될 것이라 합니다. 그렇다면, 분상제가 아예 폐지되면 어떤 결과가 나타날까요?

 

5월 서울 분양 가구는 1단지 89가구에 불과하고, 수도권 전체를 봤을 때도 8285가구밖에 되지 않는다고 합니다. 그 이유는 분양가 상한제 폐지되면 건설사들이 당장 분양이 미뤄지더라도 '제값을 받고 팔 수 있다.'는 기대감을 가지고 있기 때문으로 보입니다.

 

둔촌주공 재건축 조합 공사 중단 사태에 대한 설명과 함께 분양가 상한제에 관해 설명드리겠습니다. 

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둔촌주공 재건축 조합 '공사 중단 사태'

 

 

 

분양가 상한제와 둔촌주공 재건축 조합이 어떤 관계가 있는지 아시는 분이 많으시겠지만, 처음 들어보시는 분들을 위해 간단히 설명드리겠습니다. 

 

건설사들은 분양가 상한제가 폐지되고 기본형 건축비 인상이 될 거라는 생각에 분양 일정을 계속해서 미루고 있습니다. 봄 이사철이 무색하리만큼 전국의 분양 열기는 급격히 식었습니다. 11일 직방에 따르면 5월에 일반분양을 기다리고 있는 가구수는 전국 2만 2383가구, 수도권은 8285가구입니다. 

 

특히, 국내 역사상 가장 큰 규모의 서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 사업이 공사 중단이 된 것은 정부의 분양가 규제 때문으로 보입니다.

 

재건축 사업은 일반분양 물량의 분양가가 높아질수록 기존 조합원들의 부담금이 줄어듭니다. 하지만, 둔촌주공 재건축조합은 주택도시 보증 공사로부터 분양 보증 가격을 평당 500만 원 이상 줄이라는 제안을 받았습니다. HUG가 제시한 분양 보증 가격을 받아들이지 못한 조합은 2020년 7월부터 시행하기로 한 '민간택지 분양가 상한제'를 적용받아 일반분양을 하기로 결정했습니다. HUG의 방식보다 합리적인 일반분양가를 제시하지 않을까 하는 기대감에서였습니다.

 

그런데 이번엔 또다른 문제가 생겼습니다. ‘택지비’ 감정평가에 대한 문제입니다. 강동구청이 감정평가업체에 택지비 감정을 통해 택지비를 산정했지만, 한국 부동산원이 산정된 택지비가 지나치게 높다고 평가한 것입니다. 이후 재감정을 거치니, 택지비가 기존 택지비보다 8% 이상 떨어지는 상황이 벌어졌습니다.

 

사업이 늦어지면서 건축 가산비 등 추가적인 비용이 늘어나고, 최근엔 원자재 가격까지 올라 공사비도 대폭 증액해야 하는 사태가 벌어집니다. 이 과정에서 시공사와 조합의 갈등은 깊어져, 결국 공사 중단이라는 결과를 낳게 되었습니다.

 

분양가 상한제란?

 

▶▶▶ 분양가 상한제 자세히 확인하기

 

분양가 상한제 분양 가격 산정

일반적 분양가 책정 방식이 아닌 원가에 일정 이윤만 더하여 산정한 분양 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도

▶▶▶ 분양 가격 산정 방법 알아보기

 

분양가 상한제 적용되는 지역

 

1. 공공택지 내 공동주택
2. 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역

 

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분양가 상한제 폐지, 좋다? 나쁘다?

 

HUG에 따르면 서울 민간택지 분양가는 문재인 정부 직전인 2017년 3월 1㎡당 평균 2903만 원에서 2022년 3월 4330만 원으로 49.1% 올랐습니다. 같은 기간 서울 아파트 상승폭(62.25%) 보다 낮은 수준인 것을 확인할 수 있습니다. 하지만, 이에 대한 전문가의 평가는 엇갈립니다.

 

어떤 전문가는 분양가를 규제했기 때문에 부동산 가격 상승이 더 일어나지 않았다고 주장합니다. 또 다른 전문가는 분양가 규제가 부동산 가격 상승을 막는 데 도움이 되지 못하고, 시세보다 싼 분양가를 유도해 ‘로또 분양'에 당첨되길 바라는 등 부작용이 컸다고 합니다.

 

민간택지 분양가 상한제 역사를 보시면, 처음 시행된 1977년부터 현재까지 적용되지 않은 기간은 1981년 6월부터 1982년 12월까지, 그리고 1999년 1월부터 2007년 9월까지로 총 10년에 불과합니다. 2015년부터 2020년까지 유명무실하다는 평가를 받았지만 분양가 규제는 지속되었습니다. 하지만, 서울 강남을 중심으로 아파트의 가격은 계속 올랐습니다.

윤석열 정부도 문재인 정부와 마찬가지로 집값 안정을 목표로 삼았다고 합니다.

 

분양가 상한제 폐지가 과연 집값을 자극할까요? 아니면 공급을 활성화시켜 부동산 시장을 안정화시킬까요?

 

일시적으론 집값을 자극할 수 있지만 분양가 상한제 폐지가 중장기적으론 안정될 것이라는 것이라는 전문가의 의견이 더 많습니다. 역사적인 사실만 놓고 보면, 100% 맞는 정답은 아닌 것 같지만 앞으로 지켜보아야 할 것입니다.

 

이 문제는 비단 서울에 국한되지 않고, 지역 주택 일반 분양에서도 마찬가지입니다.

 

분양가 상한제로 발생한 일

1. 분양가가 낮아져 주변 시세보다 분양가가 현저하게 낮은, 이른바 '로또 분양'이 생겨났습니다.
2. 점수가 지나치게 큰 영향을 미쳐, 가점제 및 추첨제의 형평성 논란이 있었습니다.
3. 재건축 및 재개발 사업성이 악화되어 분양일정이 연기되어 결과적으로 아파트 공급이 크게 감소하였습니다. 

 

분양가 상한제 폐지되면 어떻게 될까?

1. 분양가가 높아져 형평성 논란을 낳은, '로또 분양'은 없어지게 될 것입니다.
2. 건설사에서 높은 이윤을 붙여 공급 가격이 높아질 가능성이 있습니다.
3. 사람들이 생각하는 아파트의 가치보다 높은 분양가가 책정될 경우, 미분양이 다수 양산될 수 있습니다.
4. 입지에 따라 분양가 양분화 현상이 나타날 것으로 전망됩니다.
5. 재건축 및 재개발 사업성이 개선되어 조합원이 좋아하고, 분양을 서두르게 되어 공급이 활성화될 것입니다.

 

▶▶▶ 분양가 상한제 폐지되었을 때 서울 전망과 관련된 기사보기

▶▶▶ 분양가 상한제 폐지와 관련된 유튜브 보기

 

아파트 분양에 성공하려면?

'로또 분양'의 꿈을 버리고 저평가된 아파트를 볼 수 있는 능력을 기르셔야 합니다.

 

분양가 상한제 폐지와 관련된 내용을 살펴보았습니다. 앞으로 아파트 가격이 어떻게 될지 누구도 장담하지 못합니다. 하지만, '로또 분양'이 없어진다고 하니 부동산 투자에서 '옥석'을 가릴 수 있는 개인의 능력이 더 중요해질 것 같습니다. 부동산에 관한 더 자세한 내용은 분양 114를 통해 확인하실 수 있습니다.